پاورپوینت کامل گریزی به عملکردهای اقتصادی دولت در زمینه مسکن (۸۰ ـ ۷۴) ۷۴ اسلاید در PowerPoint

توجه : این فایل به صورت فایل power point (پاور پوینت) ارائه میگردد

 پاورپوینت کامل گریزی به عملکردهای اقتصادی دولت در زمینه مسکن (۸۰ ـ ۷۴) ۷۴ اسلاید در PowerPoint دارای ۷۴ اسلاید می باشد و دارای تنظیمات کامل در PowerPoint می باشد و آماده ارائه یا چاپ است

شما با استفاده ازاین پاورپوینت میتوانید یک ارائه بسیارعالی و با شکوهی داشته باشید و همه حاضرین با اشتیاق به مطالب شما گوش خواهند داد.

لطفا نگران مطالب داخل پاورپوینت نباشید، مطالب داخل اسلاید ها بسیار ساده و قابل درک برای شما می باشد، ما عالی بودن این فایل رو تضمین می کنیم.

توجه : در صورت  مشاهده  بهم ریختگی احتمالی در متون زیر ،دلیل ان کپی کردن این مطالب از داخل فایل می باشد و در فایل اصلی پاورپوینت کامل گریزی به عملکردهای اقتصادی دولت در زمینه مسکن (۸۰ ـ ۷۴) ۷۴ اسلاید در PowerPoint،به هیچ وجه بهم ریختگی وجود ندارد

بخشی از متن پاورپوینت کامل گریزی به عملکردهای اقتصادی دولت در زمینه مسکن (۸۰ ـ ۷۴) ۷۴ اسلاید در PowerPoint :

۳۴

مقدمه

افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در چند سال اخیر و رکود چیره شده بر این بخش که به
روند نوسانی ساخت و ساز و رکود منجر شده است، لزوم پیگیری و کنجکاوی در این زمینه
را بیش از گذشته مشخص می کند. علت یابی این نوسانات، ما را به این سو سوق داد که
پیدایش انحصارگران دولتی یا نیمه دولتی (یا به نحوی وابسته به دولت) را در این بخش
که عامل بسیاری از ناکارآمدی ها در این زمینه بوده است باور می کنیم. هنگامی که
انحصارگری های پیش گفته شکل می گیرد، به تبع آن، رانتی برای احتکار و سوداگری به
وجود می اید که حاصل آن افزایش بیش از ۱۰۰۰ درصدی قیمت مسکن طی سال های ۸۰ ـ ۷۴
می باشد. در این میان، انبوه سازی به عنوان تنها راه حل شهرهای بزرگ و پرجمعیت، مثل
تهران (با بیش از ۷۰۰ کیلومتر مربع مساحت و بیش از ۱۰ میلیون نفر جمعیت)، خود نمادی
از این نابسامانی هاست، می باشد. ساخت و ساز در شهرهای بزرگی همچون تهران، ناگزیر
از انبوه سازی و ارتفاعی شدن شهر می باشد. اما برخورد نامناسب با انبوه سازان که
توسط بخش دولتی اعمال شده است، مشکلات عمده ای را در جانب عرضه، و فشار فزاینده ای
را در جانب تقاضا بار کرده است. از این قبیل صدور پروانه های احداث برج هایی با
تراکم بالا در خیابان هایی با عرض ۶ متر است که به ویژه در تهران، موارد فراوانی از
آن را می توان یافت.

رونق بخش مسکن، همواره طی سالیان گذشته باعث رونق اقتصاد ایران در سطح کلان گردیده
است؛ لذا عدم همکاری در مناسبات این بخش، در سطح کلان به کل اقتصاد ضربه وارد
می کند. لذا انتقادات خصوصاً در بخش مسکن، از حیث این که شاخص های کلان ارتباط ما
را متأثر می کند، بسیار کارساز خواهد بود. با این رویکرد، به بیان مطالب این مقاله
می پردازیم.

فصل اول ـ دولت و انبوه سازی

به غیر از سال های نخستین بلندمرتبه سازی، که انگیزه اصلی حس نوآوری و ابتکار
سازندگان و یا تمایل حکومت مرکزی بود، چند دلیل اصلی در رونق بلندمرتبه سازی وجود
داشته است که در دو دوره پیش و پس از انقلاب قابل دسته بندی اند:

الف) پیش از انقلاب

دلایل و انگیزه های بلند مرتبه سازی در این دوره عبارتند از:

ـ سرمایه گذاری مؤسسات و شرکت های خارجی در بلندمرتبه سازی مسکونی به علت سودآور
بودن ساختمان سازی در ایران (۵۷ ـ ۱۳۴۰)؛

ـ وضع قانون تملّک آپارتمان ها و متعاقب آن، قانون معافیت مالیاتی برای سازندگان
بلندمرتبه مسکونی؛

ـ افزایش شدید قیمت نفت و درآمد حاصل از آن و ایجاد رونق اقتصادی؛

ـ تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد

ب) پس از انقلاب

دلایل و انگیزه های بلند مرتبه سازی در این دوره:

ـ گسترش افقی و بی رویه شهرهایی مانند تهران (دهه ۶۰ و ۷۰)؛

ـ افزایش قیمت زمین در شهرهای بزرگ؛

ـ سودآوری و پر رونق بودن انبوه سازی؛

ـ فروش تراکم از طرف شهرداری جهت تأمین نیاز های مالی و بودجه عمرانی شهر؛

ـ افزایش تقاضا در بازار مسکن؛

ـ برج نشینی برای افزایش منزلت اجتماعی.

مسکن در این دوران به دو گونه مطرح است:

۱) مسکن به عنوان پایگاه نمادین، که در این تعریف، خانه برای هر خانواده، نشانگر
پایگاه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی خانواده است.

۲) مسکن به عنوان یک عامل سیاسی. توضیح اینکه، آنان که مسکن را به عنوان راه ورودی
به اقتصاد شهری می دانند، با سکونت در مناطق حاشیه ای و به شکل خودرو، زمین های
نامناسب را تبدیل به زمین شهری می کنند و ارزش افزوده سرمایه خود را در طی زمان و
با تغییر ارزش مکان، افزایش می دهند و با ایجاد بورس بازی در این مناطق، معمولاً به
فکر انتقال به زمین های دیگر هستند. در این شرایط، مسؤولان شهری برای بهبود شرایط
زندگی آن ها، در فکر اصلاح بافت های ناهنجار برمی ایند. این اصلاحات بر روند بورس
بازی زمین می افزاید. گاهی نیز مسؤولان با تصور اصلاح شرایط زیستی، شروع به تخریب
خانه های آنان می کنند و تخریب این محلّات به از دست رفتن سرمایه خانواده ها که به
مرور زمان به دست آمده است، می انجامد. در نتیجه، ناآرامی هایی در محلّات کم درآمد
و حاشیه نشین به وجود می اید که هر چند اکثراً جنبه سیاسی ندارند، می تواند بعداً
جنبه سیاسی پیدا کند. چه آن که، ساکنین سکونتگاه های خودرو از نظر سیاسی بسیار
محافظه کار هستند؛ اما اگر در مقابل تخریب واحدهای مسکونی خود قرارگیرند، به افراد
تندرو تبدیل خواهند شد.

مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی و ذخیره سرمایه

مسکن مانند هر کالای دیگری دارای جنبه اقتصادی است؛ خصوصاً در شرایط تورّم که
اطمینان به سرمایه گذاری در بخش های دیگر اقتصادی کمتر از بخش مسکن است. در این
صورت، خرید یا احداث مسکن نوعی سرمایه گذاری مطمئن به حساب می اید. این تصور در
سالهای اخیر، در ایران، ملموس بوده است.

اما سازمان ملل در دستورالعملی که برای بررسی جهانی وضع مسکن تهیه نمود، واحدهای
مسکونی را خانه، سرپناه متحرک و سرپناه طبیعی، مانند غار یا واحد موقتی، مانند چادر
به شمار آورد. به عبارت دیگر، مسکن را سرمایه گذاری ای تدریجی اعلام نمود که کاری
است برای هیچ. در حالی که برای اعلام عملکردهای برنامه های مختلف، معمولاً محصولات
تمام شده یا مسکن شده مدنظر قرار می گیرد و در محاسبات به حساب می اید.

سابقه حضور دولت در بخش مسکن به سال های آغازین تشکیل دولت به شکل نوین در کشورها،
یعنی آغاز قرن حاضر برمی گردد. امّا در ایران، حضور مستقیم و مدافعه مستقیم دولت به
سال ۱۳۱۷ برمی گردد. در این سال، وزارت دارایی با سرمایه ای معادل۲۰۰ میلیون ریال و
با مشارکت بانک ملی ایران به تأسیس بانک رهنی اقدام کرد. این بانک هدف خود را تهیه
و اجرای طرح های خانه سازی برای طبقات متوسط و کم درآمد قرار داد. در پی این حرکت،
در سال ۱۳۲۲ وزارت دارایی مبادرت به تقسیم یکی از املاک خالصه قریه یوسف آباد کرد و
کمیسیونی را مأمور واگذاری آن نمود که می توان آن را نخستین عرضه انبوه زمین توسط
دولت نامید. در سال ۱۳۲۳، بانک رهنی با خرید ۱۲ هکتار از اراضی شرق تهران در
فرح آباد، ساخت ۴۰۰ دستگاه واحد مسکونی را در مجموعه ای به همین نام آغاز کرد که
اعتباری قریب به ۵۰ میلیون ریال را به آن اختصاص داد. در سال ۱۳۳۱، دولت با تأسیس
بانک ساختمان، اقدامات دیگری را در این زمینه سازمان داد. وظیفه این بانک عبارت بود
از نقشه برداری و تقسیم زمین، مطابق با اصول شهرسازی و فروش آن. بعدها در یکی از
اراضی متعلق این بانک، مجموعه چهار بلوک آپارتمانی نازی آباد با همکاری بانک رهنی
ساخته شد. مجموعه سازی کوی نارمک، کوی کالا،کوی کن، کوی ارتش، فرح آباد سابق و کوی
لویزان همگی پرونده های انبوه سازی بوده که بانک ساختمان آنها را اجرا کرد.

مجموعه ساختمان های مسکونی وزارت کار اصفهان، هزار دستگاه نازی آباد، کوی فرح، کوی
چهارم آبان، نیز پروژه های انبوه سازی دیگری بودند که بانک رهنی آنها را به انجام
رساند. در سال ۱۳۴۳، با تأسیس وزارت آبادانی و مسکن و تعریف جایگاه آن، بانک
ساختمان نیز با تغییرات بنیادی و اساسنامه جدید، به سازمان مسکن تغییر نام داد و
امور بانکی آن به بانک رهنی انتقال یافت. وقوع انقلاب، در این عرصه تغییرات بسیار
عمیقی را به بار آورد. اولاً حجم چشمگیری از عملیات ساختمانی که به بخش خصوصی، به
ویژه در انبوه سازی واگذار شده بود، متوقف شد و دولت مسؤولیت ادامه فعالیت برای
تکمیل آنها را به عهده گرفت و معمولاً با پیش فروش این ساختمان ها، به تأمین مالی
مورد نیاز برای پایان این پروژه اقدام نمود. دولت در عرصه تدوین نگاه راهبردی خود
در بخش مسکن نیز تلاش کرد سهم بخش دولتی را در تشکیل سرمایه های این بخش تقلیل دهد؛
چنان که در نخستین برنامه ملی ۶۲ ـ ۶۷ صراحتاً تأکید می کندکه دولت خواهان آن است
که نقش خود را به حضوری غیرمستقیم و هدایت گر تقلیل دهد. همچنین نکته جالب در
سال های نخست پس از انقلاب، گرایش دولت به تشویق مردم برای ساخت وساز جهت مصرف شخصی
است.

برنامه اول

در برنامه اول (۷۲ ـ ۶۷)، دولت سهم خود را از کل سرمایه گذاری در بخش مسکن به شش
درصد تقلیل داد و سهم خود را در احداث خانه های کارگری و کارمندی و خانه سازی در
مناطق آسیب دیده و گرایش کلی خود را در حوزه های مشارکت در بخش مسکن اعلام کرد. از
حدود ۱۹۰۰۰ مورد انبوه سازی مسکن در کشور، بر اساس پرونده های صادر شده، ۱۰۰۰۰ مورد
در تهران بوده است که این رقم شامل انبوه سازان بخش عمومی، دولتی، بنیادها و نهادها
نیز می شود. اگر فرض کنیم هر سازنده تنها یک پروانه ساختمانی در سال دریافت کرده
است، تعداد انبوه سازانی که بیش از ۶ واحد مسکونی در یک ساختمان ساخته اند، در کل
مناطق شهری، حدود ۵۰۰۰ و در تهران حدود ۴۰۰۰ انبوه ساز حقیقی و حقوقی خواهند بود.

برنامه دوم

در برنامه دوم، دولت باز سهم خود را از تشکیل سرمایه های بخش مسکن تقلیل داد و به ۵
درصد رساند. در این برنامه، بخش دولتی به طور مشخص، مشارکت خود را به دو بخش دخالت
مستقیم و غیرمستقیم برای ایجاد تحرک در بخش خصوصی در جهت انجام اهداف برنامه، تقسیم
می کند. در این برنامه، سرفصل مشخص و روشنی به شعار اصلی آن، یعنی پس انداز ـ
انبوه سازی ـ کوچک سازی(پاک) اختصاص می یابد که انبوه سازی، محور این سیاست را
تشکیل می دهد.

برنامه سوم

برنامه سوم عمرانی (۸۳ ـ ۷۹) به موضوع حمایت از انبوه سازی اشاره هایی صریح دارد:
نخستین اقدام این برنامه کاهش حدّاقل تعداد واحد مسکونی در یک مجتمع، به عنوان
معیار تلقّی از انبوه سازی در یک پروژه است که ۳ واحد در روستا و ۵ واحد در شهرهای
کوچک و ۱۰ واحد در شهرهای بزرگ را به عنوان حدّاقل تعداد واحد مسکونی در یک مجتمع
تعیین کرد. این امر عملاً گستره فعالیت انبوه سازی را گسترش می دهد.

سهم تولید انبوه در تولید مسکن کشور

آمار سال های ۱۳۷۶ تا ۱۳۷۸ نشان می دهد که از کل ساختمان های مسکونی ساخته شده در
نقاط شهری کشور، به طور متوسط، بیش از ۱۴ درصد دارای سه واحد مسکونی و بیشتر
بوده اند. در این میان، تنها ۵ درصد بیش از ۶ واحد مسکونی داشته اند.

تنها بازار مسکن که می توان انبوه سازی را به گونه شیوه غالب تولید در آن مشاهده
کرد، بازار تهران است. در این قلمرو، در سه سال اخیر، تنها حدود پنج درصد از
واحد های ساخته شده تک واحدی بوده اند. چنان چه حدّاقل واحدهای مسکونی را برای
تعریف انبوه سازی سه واحد درنظر بگیریم، بیش از ۷۴ درصد تولید مسکن در استان تهران
در ساختمان های بیش از ۳ واحد انجام گرفته است.

صرفه های تولید انبوه مسکن

افزایش مقیاس در تولید مسکن متضمّن صرفه هایی از قرار زیر است:

الف) کاهش قیمت تمام شده هر متر مربع زیر بنا از طریق کاهش سهم هزینه زمین در هر
واحد تولید؛ کاهش فضاهای غیر مفید و صرفه جویی در فضاهای مشترک؛ امکان بیشتر برای
بهره گیری از تکنولوژی پیش ساخته.

ب ) بهبود کیفیت ساخت و امکان ارتقای استانداردها از طریق به کارگیری نیروی کار و
ماشین آلات تخصصی.

ج) امکان نوآوری و ابداع از طریق استفاده بهینه از زیرساخت های شهری و افزایش شدّت
استفاده از ظرفیت های موجود زیرساختی شهرها.

د) امکان بهره گیری از فن آوری بشر به صورت صرفه جویی در انرژی؛ صرفه جویی در زمین
شهری؛ صرفه جویی در کاربرد مصالح ساختمانی تجدیدناپذیر.

جمع بندی

علی رغم روند افزایشی تولید مسکن در سطح شهر تهران در دوره مورد برر